--- title: "Starter mist 60.000 euro aan eigen geld" date: 2026-08-30 author: "Redactie Woningenmakelaar" featured_image: "https://woningenmakelaar.nl/wp-content/uploads/2026/08/starters-eigen-geld-tekort-koopwoning.jpg" categories: - name: "Woningmarkt tips" url: "/category/woningmarkt-tips.md" --- # Starter mist 60.000 euro aan eigen geld Je staat in een appartement van 68 vierkante meter, tweehoog, met een badkamer die je zou willen vervangen maar voorlopig niet vervangt. De makelaar noemt een prijs waar je niet van schrikt. Thuis reken je het na en dan schrik je alsnog, want de bank leent je een fors bedrag en toch kom je tienduizenden euro’s tekort. Koopstarters betaalden in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 407.000 euro voor hun eerste woning, tegen 395.000 euro een jaar eerder. Het gemiddelde hypotheekbedrag van starters bleef in de eerste vier maanden van dit jaar vrijwel stabiel op 347.900 euro. Dat verschil van bijna 60.000 euro moet ergens vandaan komen: spaargeld, een schenking, een tweede inkomen of een Starterslening van de gemeente. [Welingelichte Kringen zette de cijfers naast elkaar](https://www.welingelichtekringen.nl/economie/dit-bedrag-kom-je-als-starter-gemiddeld-tekort-voor-een-koophuis-in-2026); de transactiecijfers zelf staan in het [kwartaalbericht van het Kadaster](https://www.kadaster.nl/-/woningmarkt-2e-kwartaal-2026-investeerder-houdt-vast-aan-studentenstad). ## Die 60.000 euro is een aftreksom van twee verschillende metingen En hier moeten we meteen eerlijk zijn over ons eigen favoriete cijfer. De 407.000 euro gaat over het tweede kwartaal. De 347.900 euro gaat over de eerste vier maanden. Dat zijn niet dezelfde maanden en niet exact dezelfde groep kopers. Wie die twee bedragen van elkaar aftrekt, krijgt een indicatie, geen gemeten tekort per huishouden. Dat maakt het getal niet waardeloos. De richting klopt met de langere lijn: het gemiddelde verschil tussen koopprijs en maximale hypotheek verdubbelde tot 100.000 euro in 2024. Maar wie het rondstrooit als “starters komen 60.000 euro tekort”, verkoopt een schatting als een feit. Wij doen dat liever niet, ook niet als de conclusie ons uitkomt. ## Je kunt dit jaar minder lenen dan vorig jaar, bij precies hetzelfde salaris De hypotheeknormen werden per 2026 strenger. Bij gelijk inkomen en gelijke rente kan een alleenstaande ongeveer 7.000 euro minder lenen dan in 2025, een stel rond de 5.500 euro. Het hardst raakt het huishoudens met 65.000 euro inkomen: die verliezen ongeveer 13.000 euro leenruimte. Een alleenstaande met dat inkomen komt bij 3,6 procent rente en een woning met label A of B nog tot bijna 300.000 euro, waar dat vorig jaar rond 313.000 euro lag. Daar komt bij dat bijkomende kosten sinds 2018 niet meer mogen worden meegefinancierd. Ben je jonger dan 35 en koop je voor het eerst, dan betaal je in 2026 tot 555.000 euro geen overdrachtsbelasting. Bij een woning van 400.000 euro blijven advies, notaris, taxatie en keuring over: ongeveer 5.500 euro, tegen zo’n 13.500 euro zonder die vrijstelling. Dat is cash, op de dag van de sleutel. ## Wie eigen geld heeft, koopt. Wie het niet heeft, huurt Het aandeel koopwoningen dat met een hypotheek bereikbaar was voor een huishouden met een doorsnee inkomen daalde van 61 procent in 2015 naar 21 procent in 2024. In de vier grote steden naar 18 procent. Tegelijk heeft bijna de helft van de 27- tot 34-jarigen minder dan 10.000 euro spaargeld. Leg die twee naast elkaar en je ziet wat er echt is veranderd. Niet de leencapaciteit bepaalt meer wie een huis koopt, maar de spaarrekening en de vraag of je ouders kunnen bijspringen. Dat is een verschuiving van inkomen naar vermogen, en die verdient een scherpere naam dan “krappe markt”. Een woningmarkt waar je startpositie afhangt van het saldo van je ouders is geen markt meer, dat is een wachtlijst met voorrangsregeling. De vorige keer schreven we dat de [uitpondgolf voorbij is en dat starters dat gaan voelen](https://woningenmakelaar.nl/kadaster-uitpondgolf-voorbij-starters-tweede-kwartaal/). Dit is de andere helft van datzelfde verhaal: minder aanbod aan de onderkant, en een eigen inleg die harder groeit dan het salaris. ## Zoek eerst je eigen tekort op, dan pas een woning Doe dit voordat je naar de volgende bezichtiging gaat. Vraag je maximale hypotheek op bij een adviseur of reken hem na met de actuele normen, tel er de kosten koper bij op, en trek dat van de vraagprijzen in jouw zoekgebied af. Wat overblijft is je tekort, in één getal. Dat getal bepaalt of je moet sparen, moet uitwijken naar een andere gemeente, of moet kijken of je in aanmerking komt voor een Starterslening: die kent de eerste drie jaar geen maandlasten en loopt dertig jaar. Ken je dat getal, dan pas is het zinnig om te bepalen wat een woning waard is en waar je op moet letten bij de [prijsontwikkeling van dit jaar](https://woningenmakelaar.nl/huizenprijzen-juli-2026-gemiddelde-half-miljoen/). En als je nog aan het begin staat: ons [stappenplan voor het kopen van een huis](https://woningenmakelaar.nl/huis-kopen-stappenplan/) zet de volgorde op een rij. ## Het derde kwartaal is de echte test De cijfers over het derde kwartaal verschijnen in oktober. Daarin wordt zichtbaar of het aantal starterstransacties op peil blijft nu de leenruimte is gekrompen. Blijft dat aantal gelijk terwijl de prijzen doorstijgen, dan is dat geen bewijs dat het meevalt. Dan is het bewijs dat het eigen geld dieper wordt aangesproken.