Twee jaar lang stond er op Funda een categorie die er daarvoor nauwelijks was: het kleine appartement met een keuken uit 2011, net leeg, net geschilderd, verkocht door iemand die het niet zelf bewoonde. Voor starters was dat de opening. Die aanvoer loopt nu terug, en dat is te zien in de kwartaalcijfers.
In het tweede kwartaal wisselden ongeveer 77.000 woningen van eigenaar, 4 procent meer dan een jaar eerder, meldt het Kadaster via het ANP. Het kwartaalbericht van het Kadaster zelf zet de cijfers eronder. In het eerste kwartaal was die groei nog 18 procent. Starters kochten zo’n 28.000 woningen: 1 procent meer dan vorig jaar. Volgens het Kadaster komt die afvlakking doordat investeerders minder woningen verkochten. Expert woningmarkt Matthieu Zuidema van het Kadaster zegt het onomwonden: de piek van de uitpondgolf is voorbij.
Waarom minder verkopende beleggers slecht nieuws is voor starters
Hier zeggen wij iets wat tegen het gevoel in gaat. Beleggers die hun huurwoning verkopen, klinkt voor veel mensen als opruiming van een probleem. Voor wie zoekt, was het juist de belangrijkste bron van betaalbaar aanbod. De woningen die uitgepond werden, zijn vaak relatief klein en goedkoper dan de rest van de markt, en dat maakt ze bereikbaar voor starters. Nu die stroom opdroogt, valt de enige categorie weg die de afgelopen twee jaar structureel nieuw aanbod aan de onderkant leverde. Dat de starterscijfers precies nu naar plus 1 procent zakken, is geen toeval maar dezelfde beweging, één stap later.
De cijfers eronder wijzen dezelfde kant op. Op 1 juli hadden investeerders ruim 745.000 woningen in bezit, bijna 9 procent van de woningvoorraad; een jaar eerder was dat 9,2 procent. Vooral het bezit van particuliere investeerders neemt af. In studentensteden is nog altijd één op de zes woningen van een investeerder. Wat er verkocht wordt, verdwijnt uit de huurvoorraad en komt eenmalig op de koopmarkt. Eenmalig is het sleutelwoord: elke uitgeponde woning kun je maar één keer voor het eerst verkopen.
Dat CBRE-cijfer van ons beschrijft een markt die weg is
Belangenvereniging Vastgoed Belang legt er meteen een eigen getal naast: vanaf het derde kwartaal van vorig jaar tot en met het tweede kwartaal van dit jaar zouden ruim 39.000 woningen van de huurmarkt zijn verdwenen. Algemeen directeur Edward Touw wijst op de middenhuurregulering en de belastingdruk in box 3. Dat getal komt van de club die er belang bij heeft, gaat over één kant van de balans en zegt niets over wat er met die woningen gebeurde. Gebruik het als argument, niet als bewijs.
En dan zijn wij aan de beurt. Wij schreven eerder, op basis van onderzoek van adviesbureau CBRE, dat negen op de tien beleggerswoningen naar de koopmarkt gaan. Dat cijfer kwam ook uit de sector zelf en beschreef een periode waarin die golf op zijn hoogtepunt was. Het Kadaster zegt nu dat die piek achter ons ligt. Wie dat CBRE-percentage vandaag nog gebruikt om een prognose op te bouwen, rekent met een markt die er niet meer is.
490.000 of 500.988 euro: het hangt ervan af wat je telt
Over prijzen: de gemiddelde koopwoning lag afgelopen kwartaal ruim 4 procent hoger dan een jaar eerder, op 490.000 euro. In het eerste kwartaal was dat ruim 5 procent. Dat lijkt te botsen met de kop van vorige maand, toen het Kadaster voor juli een gemiddelde transactieprijs van 500.988 euro noteerde. Het botst niet: 490.000 is het gemiddelde over drie maanden, 500.988 dat over één maand. Bovendien is een gemiddelde transactieprijs geen prijsontwikkeling, omdat er niet voor kwaliteitsverschillen tussen woningen wordt gecorrigeerd. Wij legden dat verschil uit in huizenprijs boven 5 ton: welk getal telt?. De richting is in beide reeksen dezelfde: het tempo zakt.
Wat deze cijfers níét bewijzen: dat kopen goedkoper wordt. Een lagere stijging is nog steeds een stijging, en het Kadaster registreert wat er is overgedragen bij de notaris, niet wat er is geboden. De overbiedingen van dit voorjaar zitten in deze cijfers pas als de sleutel is gedraaid.
Vraag bij een ex-huurwoning het VvE-saldo op
Ga je een appartement bezichtigen dat tot voor kort verhuurd was, doe dan één ding voordat je iets uitbrengt: vraag het meerjarenonderhoudsplan en de reservestand van de VvE op. Een woning die jaren als belegging is aangehouden, is meestal onderhouden tot het niveau dat de huur rechtvaardigde, niet daarboven. Staat er te weinig in de pot, dan koop je het gevelherstel gewoon mee. Dat kost één mail aan de verkopend makelaar en het is het enige stuk waarmee je die rekening vooraf ziet. Het hoort trouwens ook thuis in je stappenplan bij het kopen van een huis.
Zakt het beleggersaandeel verder onder de 9 procent?
Over drie maanden publiceert het Kadaster opnieuw. Eén getal telt dan zwaarder dan de rest: het aandeel woningbezit van particuliere investeerders. Zakt dat verder onder de 9 procent terwijl het aantal starterstransacties niet meestijgt, dan gaat er geen aanbod meer over van de huur- naar de koopmarkt en is de betaalbare onderkant terug bij af. Blijft dat aandeel juist stabiel, dan was deze golf inderdaad een eenmalige verschuiving en niet het begin van een structureel kleinere huurvoorraad.
