In een smalle grachtstraat staat een stel met verhuisdozen te wachten op een sleutel. Aan de overkant hangt bij vier deuren een sleutelkluisje en staat er telkens een rolkoffer voor. Dezelfde straat, dezelfde vierkante meters, twee heel verschillende markten.
De Europese Commissie komt naar verwachting volgende week met de zogeheten Affordable Housing Act, en die geeft steden voor het eerst een expliciete grondslag om kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb te beperken. Persbureau AFP zag een ontwerpvoorstel in en meldde vrijdag wat erin staat; HLN vatte het samen. Steden, regio’s en andere bevoegde overheden zouden de toegang tot of het aanbod van kortetermijnverhuur mogen beperken, en in gebieden met een woningcrisis ook de aankoop van vastgoed dáárvoor. Welke gebieden dat zijn, wordt bepaald aan de hand van criteria, waaronder de verhouding tussen huizenprijzen en de inkomens van bewoners. Eigenaren die af en toe hun eigen hoofdverblijf kort verhuren, vallen er buiten. De Commissie rekent voor dat huizenprijzen in tien jaar 60 procent stegen en huren 20 procent. Airbnb laat weten dat de crisis structurele oplossingen vraagt en dat de uitvoering zich op méér aanbod zou moeten richten.
Dit voorstel gaat niet over regels maar over rechtszaken
Steden mochten al veel. Barcelona en Florence zitten al jaren aan de knoppen met vergunningen, nachtenlimieten en registratieplichten, en Nederlandse gemeenten doen dat met de Wet toeristische verhuur van woonruimte. Wat ze niet hadden, was rust: elke maatregel eindigde in procedures van verhuurders, en de gemeente moest telkens opnieuw bewijzen dat haar beperking proportioneel was. Dat is de winst die hier op tafel ligt, en het is een andere winst dan de kop suggereert. Niet nieuwe bevoegdheden, maar een Europese grondslag waarnaar een wethouder kan wijzen als hij voor de rechter staat.
Er ligt bovendien al iets onder dat de meeste lezers is ontgaan. Sinds 20 mei geldt verordening 2024/1028 over het delen van verhuurgegevens. Let op de constructie: de Commissie noemt die verordening bij de invoering een transparantieslag, maar schrijft er ook bij dat lidstaten niet verplicht zijn hem toe te passen. Wie zelf een registratiesysteem invoert of gegevens bij platforms opvraagt, moet dat via deze verordening doen. Nederland hoort bij de landen die dat doen: het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening beschrijft op zijn eigen pagina over de datadeelplicht dat toeristische verhuur alleen nog mag met een aangevraagd registratienummer, dat platforms maandelijks data moeten delen met een landelijk Single Digital Entry Point, en dat gemeenten daaruit datasets krijgen die ook naar het CBS gaan. Die twee stukken horen bij elkaar: zonder zulke gegevens kan geen enkele gemeente hard maken hoeveel woningen er in een wijk aan de gewone markt zijn onttrokken, en zonder dat cijfer valt geen crisisgebied aan te wijzen. Voor Nederland is de volgorde dus logisch. Voor lidstaten die niet hebben opgekozen, komt de aanwijzing straks te rusten op data die er niet is.
Airbnb heeft op één punt gelijk, en dat punt is het belangrijkste
Wij zijn voor deze wet en vinden het antwoord van Airbnb niet leeg. Kortetermijnverhuur is niet de oorzaak van de Europese woningcrisis; de Commissie schrijft zelf dat het algemene woningtekort de belangrijkste oorzaak is en dat korte verhuur de druk in sommige gebieden verder vergroot. Dat is een bijzin, geen hoofdzin. Een stad die alle vakantieverhuur wegregelt en verder niets bouwt, heeft over vijf jaar dezelfde wachtlijst en een toeristische sector minder. Wie deze wet verkoopt als de oplossing voor betaalbaar wonen, zet zichzelf klem op het moment dat de prijzen gewoon doorstijgen.
Het zwakke punt van onze eigen kant zit trouwens niet in Brussel maar in de handhaving. Bevoegdheden die er al zijn, worden in Nederland lang niet altijd gebruikt: wij schreven eerder over gemeenten die nauwelijks handhaven op te dure kamerhuur. Een extra Europese grondslag verandert daar niets aan. Een gemeente zonder toezichtcapaciteit krijgt met deze wet vooral een sterker verweer in zaken die zij niet begint.
Prijs gedeeld door inkomen is het cijfer dat straks je gebied aanwijst
Koop je vastgoed met verhuur in het achterhoofd, dan is de relevante vraag vanaf nu niet wat het rendement is maar in welk gebied het pand staat. Het criterium dat AFP noemt is de verhouding tussen huizenprijzen en lokale inkomens, en dat is een cijfer dat je zelf kunt opzoeken: gemiddelde verkoopprijs in de gemeente, gedeeld door het gemiddelde besteedbaar inkomen daar. Zit je factor ver boven het landelijke beeld, dan is dat precies het type gebied waar een beperking op de aankoop vóór kortetermijnverhuur later kan landen. Neem in je berekening dus een scenario mee waarin korte verhuur niet mag en alleen reguliere verhuur overblijft. Hoe scheef die verhouding inmiddels is, lieten wij zien bij de gemiddelde huizenprijs die in juli boven een half miljoen uitkwam.
Volgende week ligt er een voorstel, en meer is het voorlopig niet: het moet nog langs het Europees Parlement en de Raad en daarna worden omgezet in nationaal recht. Bij de publicatie telt daarom één ding, en dat kun je in de tekst zelf opzoeken: komt de aanwijzing van crisisgebieden bij de lidstaat te liggen of bij de stad. Landt die bevoegdheid in Den Haag, dan duurt het jaren voordat een wijk in Amsterdam of Rotterdam er iets van merkt. Landt hij bij de gemeente, dan begint de discussie zodra de wet er is, en niet pas als een ministerie eraan toekomt.
