Op een podium in de RAI zei een interviewer tegen de woonminister dat Nederland buitenlandse beleggers wegjaagt van de woningmarkt. De minister knikte en beloofde het investeringsklimaat te verbeteren. In de zaal zat de vastgoedbranche. En sinds die zomerdag gaat onder huizenbouwers, ontwikkelaars en politici hetzelfde getal rond: 4200.
Dat getal loopt sindsdien door persberichten, nieuwsberichten en Kamervragen als een feit. Follow the Money zocht uit waar het vandaan komt, en het antwoord is ongemakkelijk: van één vastgoedadviesbureau, zonder onderliggend rapport.
Waar 4200 vandaan komt
Capital Value, dat beleggers van marktinformatie voorziet, presenteerde het cijfer op de Provada en zette het ook op de eigen site. De rekensom: tussen 2018 en 2022 financierde buitenlands kapitaal gemiddeld 4700 middenhuurwoningen per jaar, huur tussen 932 en 1128 euro. Sinds 2023 gaat dat kapitaal nog naar gemiddeld 500 woningen. Het verschil van 4200 noemde het bureau “gemiste woningen”.
In het persbericht staat niet dat er 4200 woningen zijn geschrapt of niet gebouwd. Het is een verschil in investeringen tussen twee periodes, geen meting van weggevallen bouwproductie. ANP, RTL, De Telegraaf, BNR en NRC namen het toch over als nieuwsfeit.
Een dieptepunt naast een hoogtepunt leggen is geen rekensom
De kritiek van de geraadpleegde economen is scherp en concreet. Hoogleraar Dirk Brounen (Tilburg University) wijst erop dat 2018 tot 2022 geen gemiddelde periode was: de rente stond historisch laag, de Wet betaalbare huur bestond nog niet en de fiscale regels waren gunstiger. Universitair docent Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit) noemt die jaren zelfs “extreem gunstig” en het meten van het effect “nagenoeg onmogelijk”, omdat je nu eenmaal niet observeert wat er zonder die beleggers zou zijn gebeurd. Mike Langen van ABN Amro spreekt van een wat-als-scenario met een foutmarge.
Het cijfer dat de omvang wél laat zien, komt van onderzoeksbureau Bak Property Research: vóór 2013 werden ongeveer tachtig woningen met buitenlands geld gefinancierd, in 2018 al zo’n achtduizend. Dat is geen normaal niveau waar we van zijn weggezakt. Dat is een uitschieter die als nulpunt wordt gebruikt.
Ceo Arjan Peerboom van Capital Value reageert bij FTM laconiek. Het is “natuurlijk niet een wetenschappelijke analyse in die zin”, er zit “geen rapport achter”, en over het getal 4200 zegt hij dat het achteraf “wat hard is gesteld”. Het ministerie erkent de onderliggende data nooit te hebben opgevraagd of gecontroleerd.
Op dit getal leunt een actieplan met nieuwe subsidies
Dit is niet alleen een verhaal over slordige cijfers. De minister komt naar verwachting in september met een actieplan om de woningmarkt aantrekkelijker te maken voor buitenlandse kapitaalbezitters, en kijkt daarvoor volgens haar woordvoerder naar de huurregeling en naar nieuwe subsidies. Dat is publiek geld en het is jouw huurbescherming. Een claim uit een beursbericht hoort daar niet de aanleiding voor te zijn.
Wij vinden bovendien dat de proportie zoek is. Woningmarkteconoom Peter Boelhouwer (TU Delft) noemt de belastingdruk op woningcorporaties een veel groter probleem: alleen de vennootschapsbelasting voor corporaties stijgt in 2029 naar 1,5 miljard euro. Vastgoedeconoom Jan de Korte rekende uit dat die heffing jaarlijks 15.000 tot 20.000 vooral betaalbare corporatiewoningen kost. Dat is drie tot vijf keer de omvang van het cijfer waar de Kamer vragen over stelt.
En dan het ongemakkelijke deel voor iedereen die nu roept dat buitenlandse beleggers niet nodig zijn. Volgens De Nederlandsche Bank is jaarlijks zo’n 40 miljard euro nodig voor de woningmarkt, waarvan 6,4 miljard voor nieuwbouw in de private huursector. Pensioenfondsen willen of kunnen dat niet ophoesten en particuliere beleggers bouwen bijna niets. Het geld moet dus ergens vandaan komen. Het cijfer 4200 is onhoudbaar, het onderliggende financieringsgat is dat niet.
Vraag bij het volgende marktcijfer om het rapport eronder
Krijg je van een makelaar, ontwikkelaar of adviesbureau een getal voorgeschoteld dat jouw beslissing moet sturen, vraag dan één ding: waar staat de onderbouwing en over welke periode gaat het. Wordt daar laconiek op gereageerd, dan weet je genoeg. Dezelfde toets werkt bij marktverhalen over uitponden van huurwoningen en bij prognoses over een afkoelende markt. Sta je zelf aan het begin van een aankoop, dan helpt ons stappenplan voor het kopen van een huis om cijfers en emotie uit elkaar te houden.
Het actieplan van september is de toets
Komt het actieplan van minister Boekholt-O’Sullivan met een eigen onderbouwing, of staat er weer een verwijzing naar Capital Value onder, dan weet je hoe serieus het ministerie zijn eigen erkenning neemt dat het die data nooit heeft gecontroleerd.
