Je zit op vrijdagochtend met je koffie de nieuwsapp door te scrollen en daar staat het: de gemiddelde koopwoning kost nu meer dan vijf ton. Als je zelf aan het zoeken bent, voelt zo’n kop als een deur die weer een stukje verder dichtvalt. Je rekent het meteen om naar jouw maandlasten, en de dag begint minder leuk dan hij eindigde.
Even rustig. Het klopt dat het Kadaster in juli een gemiddelde transactieprijs van 500.988 euro noteerde, voor het eerst boven het half miljoen. Maar dat is niet het getal dat zegt hoe hard de huizenprijzen stijgen. Dat staat gewoon in het bericht van het CBS zelf, in een voetnoot die vandaag in bijna geen enkele kop terechtkwam.
Twee getallen, en alleen het minst nauwkeurige haalde de kop
Het CBS en het Kadaster publiceerden vrijdag de cijfers over juli 2026. Daar zitten twee dingen in die vaak door elkaar lopen.
Het eerste is de prijsindex van bestaande koopwoningen. Die stond in juli op 156,7 (2020 = 100) en lag 3,9 procent hoger dan een jaar eerder. In juni was dat nog 4,1 procent. Tegenover juni ging er 0,5 procent bij.
Het tweede is de gemiddelde transactieprijs: 500.988 euro. Dat is simpelweg de optelsom van alle verkopen gedeeld door het aantal woningen. Het CBS schrijft er letterlijk bij dat voor prijsontwikkeling niet de transactieprijs wordt gebruikt maar de index, omdat in de index rekening wordt gehouden met kwaliteitsverschillen tussen woningen en in het gemiddelde niet.
Dat verschil is geen muggenzifterij. Verkoopt Nederland in een maand toevallig wat meer ruime eengezinswoningen en wat minder kleine appartementen, dan stijgt het gemiddelde zonder dat er ook maar één huis duurder is geworden. De index corrigeert daarvoor, het gemiddelde niet.
Van 11,9 naar 3,9 procent: dát is het echte nieuws
Zet de reeks van het CBS achter elkaar en je ziet iets anders dan een record. In november 2024 lagen de prijzen nog 11,9 procent hoger dan een jaar eerder. Daarna: 5,4 procent in januari, 5,0 in maart, 4,3 in april, 4,1 in juni, 3,9 in juli. De stijging vlakt sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af.
Ondertussen wordt er meer verkocht, niet minder. Het Kadaster registreerde in juli 22.241 transacties, 5 procent meer dan een jaar eerder. Over de eerste zeven maanden staat de teller op 137.142 woningen, 5,4 procent meer dan vorig jaar. Meer aanbod op de markt, mede door huurwoningen die worden uitgepond, drukt de prijsstijging terwijl het aantal verkopen juist oploopt.
Wij vinden dat “record van een half miljoen” daarom een slechte samenvatting van deze maand. Het nauwkeurigste cijfer dat het CBS heeft, zegt dat de markt afkoelt. Het onnauwkeurigste cijfer haalde de voorpagina, omdat er een rond bedrag in zit.
Alleen: voor wie nu een bod uitbrengt, is dat gemiddelde wél echt geld
En dan meteen het zwakke punt van ons eigen betoog, want anders is het te makkelijk. Wie roept dat een gemiddelde niks zegt, heeft ook maar half gelijk. Jij koopt geen indexcijfer. Jij koopt een huis dat iemand betaald krijgt, en die bedragen liggen nu eenmaal daar waar ze liggen. Voor de starter die deze maand meebiedt, is 500.988 euro een prima werkelijkheid.
Reken het maar eens door met die 0,5 procent per maand. Op een woning van vijf ton is dat ongeveer 2.500 euro per maand dat het gemiddelde opschuift. Zoek je een half jaar, dan praat je over zo’n 15.000 euro. Financier je die 15.000 mee tegen 4 procent over dertig jaar annuïtair, dan kost dat ruwweg 72 euro per maand extra. Dat rentepercentage is een rekenaanname van ons, geen offerte. De richting klopt wel: wachten is in deze markt niet gratis, ook niet nu de stijging afvlakt.
Zoek vandaag de vervaldatum van je rentevoorstel op
Eén ding dat je vandaag nog kunt doen en dat in elk scenario nuttig is: pak je hypotheekofferte of rentevoorstel erbij en zoek de vervaldatum op. Zet die datum in je agenda met een herinnering twee weken ervoor.
Dat klinkt suf, maar het is precies het papiertje dat geld waard wordt als de rente oploopt. Een geldig voorstel houdt je rente vast terwijl je nog zoekt. Loopt het stilletjes af en moet je opnieuw aanvragen tegen de rente van dat moment, dan schuift je maximale leenbedrag mee naar beneden en verandert je hele zoekopdracht. Weet je niet zeker wat er nog geldt, bel dan gewoon je adviseur en vraag het na. Weet je bovendien niet welke kosten er straks nog bijkomen boven op de koopsom, gebruik dan onze makelaarskosten-calculator om die kant vast helder te krijgen.
Blijft het gemiddelde in augustus boven de vijf ton?
Het volgende maandbericht van CBS en Kadaster gaat over augustus. Wij kijken dan naar twee dingen: of de jaarstijging onder de 3,9 procent zakt, en of dat gemiddelde boven het half miljoen blijft of net zo makkelijk weer terugzakt naar 495.000 euro. Zakt het terug, dan was dit record vooral een optelsom die toevallig goed uitkwam.
De cijfers per regio en woningtype komen pas op 22 oktober, want die publiceert het CBS eenmaal per kwartaal. Tot die tijd weten we dus wél hoe hard het landelijk gemiddelde beweegt, maar niet waar. En wie een bod voorbereidt, doet er goed aan de ontbindende voorwaarden scherper te hebben dan het nieuws over de gemiddelde prijs.
Bronnen: CBS, Koopwoningen in juli bijna 4 procent duurder dan jaar eerder en NU.nl over de cijfers van CBS en Kadaster.
