De brief valt eind mei op de mat en je leest hem één keer. Een percentage, een ingangsdatum, een nieuw bedrag onderaan. In juli staat het er echt, en dan pas voel je wat er is veranderd — niet als percentage, maar als het bedrag dat overblijft nadat de huur eraf is.
De Nederlandse huurprijzen lagen in juli gemiddeld 4,4 procent hoger dan een jaar eerder. In de provincie Utrecht was dat exact hetzelfde: 4,4 procent, meldt Houtens Nieuws op basis van cijfers van het CBS. Dat percentage is inmiddels de kop boven tientallen regionale berichten. Alleen: het geldt voor vrijwel geen enkele huurder persoonlijk.
In dat ene getal zitten twee heel verschillende huurders verstopt
Het CBS publiceert de huurverhoging in twee smaken, en die staan naast elkaar in de tabel Huurverhoging woningen; regio (tabel 83162NED). Inclusief huurharmonisatie komt Nederland dit jaar uit op 4,4 procent. Exclusief huurharmonisatie is het 3,8 procent. Dat verschil van 0,6 procentpunt is geen rekenkundig detail: harmonisatie is de sprong die de huur maakt op het moment dat er een nieuwe huurder in dezelfde woning trekt.
Wie bleef zitten, kreeg dus gemiddeld 3,8 procent erbij. De 4,4 die overal in de krant staat, is het gemiddelde inclusief de mensen die net verhuisden en tegen een hoger tarief instapten. Voor de zittende huurder is dat cijfer te hoog. Voor de nieuwe huurder is het bijna altijd te laag.
Regionaal loopt dat verschil flink uiteen. In Overijssel bedroeg de stijging 4,6 procent inclusief en 3,7 exclusief harmonisatie — 0,9 procentpunt zit daar dus in verhuizingen. In Fryslân is dat maar 0,5 procentpunt (4,0 tegen 3,5). Groningen is het interessantste geval: met 4,1 procent een van de laagste stijgingen van het land, maar met 0,8 procentpunt uit harmonisatie. Daar zit een markt waarin blijven zitten relatief goedkoop is en verhuizen relatief duur, en dat is precies het mechanisme dat mensen in een woning houdt die niet meer bij ze past.
‘De huurstijging vlakt af’ is waar op papier en onwaar op je rekening
Hier moet onze eigen hoek van de markt eerlijk zijn. Makelaars, verhuurdersclubs en woonmedia, deze site meegerekend, brengen de reeks 5,4 → 4,9 → 4,4 procent graag als afkoeling. Dat is het ook, in tempo. In euro’s is het gewoon stapeling.
Reken het na voor iemand die drie jaar in dezelfde woning zat en dus met de cijfers exclusief harmonisatie te maken had: 4,7 procent in 2024, 4,1 in 2025 en 3,8 in 2026. Dan is 1,047 × 1,041 = 1,0899, en 1,0899 × 1,038 = 1,1313. Oftewel 13,1 procent hogere huur in drie jaar zonder ook maar één keer te verhuizen. Bij een kale huur van 1.000 euro is dat 131 euro per maand erbij. Wie in die periode wél verhuisde, zit met de cijfers inclusief harmonisatie (5,4 → 4,9 → 4,4) op 15,4 procent. Een dalend percentage is geen daling; het is een tragere klim.
Voor de vrije sector lag het maximum dit jaar op 4,4 procent
De Rijksoverheid stelt elk jaar per 1 juli een maximale huurverhoging vast, en dat percentage verschilt per type huurwoning. Eén cijfer is hard: voor woningen in de vrije sector gold dit jaar wettelijk maximaal 4,4 procent voor huurders die na 1 juli in dezelfde woning bleven wonen. Huur je in de vrije sector, zoek dan de brief van dit voorjaar op en leg het toegepaste percentage daarnaast. Staat er meer dan 4,4, dan heb je een concreet aanknopingspunt en geen gevoel. Huur je gereguleerd of in de middenhuur, zoek dan eerst op welk maximum voor jouw categorie gold, want dat is een ander getal — en dat verschil is precies waar het misgaat bij te dure kamerhuur, waar handhaving grotendeels uitblijft.
Rechten en plichten die bij die prijs horen — opzegging, onderhoud, de jaarlijkse afrekening — staan overzichtelijk bij de huurrecht-uitleg van AI Rechtshulp.
Het getal om over een jaar naast dit bericht te leggen
Niet de kop van 2027, maar de kolom eronder. Zakt het cijfer exclusief harmonisatie verder richting de 3 procent terwijl het verschil met de inclusief-variant groeit, dan verschuift de rekening steeds nadrukkelijker naar wie moet verhuizen — starters, scheidingen, mensen met een nieuwe baan in een andere stad. Dat is dezelfde beweging die zichtbaar werd bij het uitponden van huurwoningen en bij de Europese plannen rond betaalbaar wonen. Rotterdam laat nu al zien waar dat heen gaat: 4,7 procent inclusief, de hoogste van de vier grote steden.
