Op Funda staan bijna 5.500 vakantiewoningen te koop. Alleen in Zeeland gaat het om ruim zevenhonderd recreatiewoningen, van een stacaravan van 34.000 euro tot een villa van bijna twee miljoen. Die cijfers komen uit een stuk van journalist Harald Hameleers in Wynia’s Week, die er ook een stevige mening bij heeft. Wij kijken vooral naar de cijfers, want daar zit voor een koper het hele verhaal in.
Waarom eigenaren nu verkopen
Anneke Haak-Bronsema, specialist recreatiewoningen bij de NVM-vakgroep Wonen, ziet de stijging vooral in de duurdere klassen. De oorzaak is een stapeling van kosten die de afgelopen jaren allemaal tegelijk omhoog gingen:
- De btw op een overnachting in een gehuurde vakantiewoning ging van 9 naar 21 procent
- De toeristenbelasting steeg op veel plekken flink
- Sommige gemeenten verbieden verhuur van meer dan 28 dagen per jaar
- De heffing in box 3 ging omhoog: een fictief rendement van 5,88 procent, waarover je 36 procent belasting betaalt
Voor een vakantiehuis van 250.000 euro komt die box 3-heffing volgens die berekening neer op zo’n 5.400 euro per jaar. Ging de waarde in werkelijkheid minder omhoog, dan mag je dat bewijzen bij de Belastingdienst en geldt het werkelijke percentage.
De 12.000 euro die niemand op de brochure zet
Tel daar de gewone kosten bij op — onderhoud, verzekering, afvalstoffenheffing, water, ozb, soms forensenbelasting, en op een park een vergoeding voor beheer — en de totale vaste lasten van een gemiddeld vakantiehuis komen op ongeveer 12.000 euro per jaar. Voor duurdere huizen is dat een veelvoud.
Dat getal is de kern van elke aankoopbeslissing. Reken het even door voor dat huis van 250.000 euro: je bent per jaar 12.000 euro kwijt vóór je één nacht hebt geslapen. Dat is bijna 5 procent van de aankoopprijs, elk jaar opnieuw. Een verhuurprognose van een makelaar of parkbeheerder moet daar dus eerst overheen — pas wat daarna overblijft is rendement.
En verhuren is niet vrijblijvend. Wie zijn huis in een bv onderbrengt om de vermogensbelasting te drukken, moet het verhuren, en dat beperkt het eigen gebruik meteen. Je krijgt vreemden in je huis en extra kosten voor onderhoud, service en verzekering. Dat is een keuze, geen truc.
Wat er in 2028 kan veranderen
Het wetsvoorstel dat nu in de Tweede Kamer ligt, gaat uit van belasting op werkelijke vermogensgroei. Recreatiewoningen zouden dan onder een aparte mengvorm vallen. Voor een niet-verhuurde vakantiewoning van 250.000 euro zou dat neerkomen op ongeveer 1.200 euro belasting per jaar — een stuk minder dan de huidige 5.400 euro. Verkoop je later met overwaarde, gerekend vanaf de WOZ-waarde op 1 januari aanstaande, dan komt daar belasting over die winst bij.
Let op het woord “zou”. Dit is nog niet besloten. Precies die onzekerheid is volgens de makelaarsbranche de reden dat mensen nu verkopen: ze weten simpelweg niet waar ze aan toe zijn.
Vijf dingen om na te vragen vóór je tekent
- Mag je er permanent wonen? Meestal niet. Dat verbod ligt bij de gemeente, niet bij de verkoper, en het kan de waarde later flink drukken.
- Zijn er verhuurbeperkingen? Vraag naar de gemeentelijke regels, niet alleen naar de parkregels.
- Wat is de parkbijdrage en waar staat die vast? Deze kosten worden zelden in de vraagprijs meegenomen.
- Op welke aannames staat de verhuurprognose? Bezettingsgraad, seizoen, en of de btw van 21 procent er al af is.
- Wat is de WOZ-waarde nu? Die is straks mogelijk het startpunt voor de belasting over je verkoopwinst.
Voor wie de andere kant op kijkt: het verkopen van zo’n woning heeft z’n eigen valkuilen, zeker op een park met een exploitatiecontract — daar schreven we eerder over bij het verkopen van een vakantiehuis op een park. Wie breder naar de markt kijkt: ABN Amro verwacht een afkoelende woningmarkt, en ook in de huursector wordt volop uitgepond richting de koopmarkt. Het aanbod groeit dus aan meerdere kanten tegelijk.
De gouden regel
Een vakantiewoning koop je niet op de vraagprijs maar op de jaarlast. Zet die 12.000 euro bovenaan je rekensom en pas daarna de aankoopprijs eronder. Klopt het dan nog steeds, dan is het een prima plan. Klopt het alleen met een optimistische verhuurprognose, dan koop je iemand anders zijn probleem.
